Appartamenti, ville o villette a schiera: cosa guadagna di più a Dubai?

Dubai è tra le metropoli del mondo con un reddito da locazione immobiliare superiore alla media. Nel 2024 e nel 2025, il rendimento medio annuo lordo da locazione (il rapporto tra affitto annuo e prezzo dell'immobile) è di circa il 6-8%, superando notevolmente città come Londra e New York. Confrontiamo i diversi tipi di proprietà in termini di reddito netto annuo da locazione a Dubai, facendo riferimento ai dati attuali per il 2024-2025, e suggeriamo quale tipo è più interessante per un investitore in cerca di rendimento.

Appartamenti: il leader nella percentuale dei redditi da locazione?

Sì Investimento appartamenti Dubai offre i rendimenti locativi più elevati tra gli immobili residenziali. Il rendimento lordo medio varia intorno al 7-10% all'anno, a seconda della posizione e delle dimensioni dell'appartamento. Le unità più piccole, come i monolocali e gli appartamenti con 1 camera da letto, sono estremamente redditizie: in quartieri popolari come Downtown Dubai, i monolocali generano oltre l'8% all'anno e zone comuni a prezzi accessibili come Dubai Silicon Oasis e Jumeirah Village Circle offrono un rendimento medio del 9-11% per gli appartamenti. Pertanto, gli appartamenti ordinari in buone posizioni generano circa il 6-8% all'anno, il che è confermato dalle statistiche: la resa lorda media cittadina per gli appartamenti era di circa il 7,3% a metà del 2025

Un rendimento così elevato sugli appartamenti è dovuto al prezzo di acquisto inferiore (rispetto alle ville) e alla forte domanda di affittuari tra le fila di espatriati e giovani professionisti per l'edilizia residenziale. I piccoli appartamenti hanno il miglior rapporto affitto/prezzo: ad esempio, uno studio in un quartiere economico può costare nell'ordine di centinaia di migliaia di AED, ma costerà decine di migliaia di AED all'anno in affitto, con un rendimento tranquillamente superiore al 9-10%. Gli appartamenti di lusso di grandi dimensioni hanno una percentuale di rendimenti leggermente inferiore, spesso intorno al 5-7%, poiché i loro prezzi sono elevati

Netto vs. lordo

Per gli appartamenti, dovresti aspettarti costi di servizio più elevati (manutenzione, gestione degli edifici, fondo di riparazione), che possono ridurre il rendimento lordo di circa 1-2% punti percentuali. Nonostante questi costi, tuttavia, il reddito netto degli appartamenti rimane superiore a quello delle ville o delle case a schiera. Le nostre analisi mostrano che, sebbene le commissioni di servizio riducano il rendimento netto degli appartamenti, sono comunque superiori al rendimento netto di una villa comparabile. In questo modo, l'investitore riesce a ottenere un rendimento netto molto solido dagli appartamenti, spesso intorno al 5-8% all'anno.

Ville: rendimento inferiore, ma potenziale di apprezzamento del capitale

Le ville a Dubai comportano una percentuale di reddito da locazione significativamente inferiore rispetto agli appartamenti. Tipico ruvido rendimento da locazioneper una villa, varia approssimativamente tra il 4 e il 6% all'anno. La ragione di ciò è l'elevato prezzo di acquisto; le spaziose ville familiari costano multipli del prezzo di un appartamento, tuttavia l'affitto non è comparabilmente più alto.

Ci sono delle eccezioni: le ville più economiche o le case più piccole nei quartieri satellite possono raggiungere numeri leggermente migliori. Nelle comunità di fascia media come Jumeirah Village Circle, Al Furjan e The Springs, i rendimenti delle proprietà in ville si sono attestati intorno al 6-8%. I rendimenti più elevati registrati per le ville sono stati di circa il 7-8% all'anno nel 2024, in comunità a prezzi accessibili come DAMAC Hills 2 o Mirdif. In particolare, in JVC (Jumeirah Village Circle), il rendimento lordo delle ville nella prima metà del 2025 si è attestato a un massimo del 7,28% annuo, uno dei valori più alti di sempre per le ville a Dubai. Tuttavia, anche le ville più redditizie raramente superano la resa di un appartamento medio.

Allora perché investire in una villa?

I principali vantaggi sono l'apprezzamento del capitale e la stabilità degli inquilini. Dopo la pandemia, le ville di Dubai hanno subito un enorme aumento dei prezzi: ad esempio, nel 2024, i prezzi delle ville in alcuni quartieri sono aumentati del 20-30% +%‍(in crescita del 56% negli Arabian Ranches). Pertanto, un investitore in una villa può guadagnare sulla crescita del valore della proprietà, sebbene il flusso di cassa continuo derivante dall'affitto sia inferiore. Inoltre, gli inquilini delle ville tendono ad essere famiglie e residenti a lungo termine, il che significa contratti di affitto più lunghi e meno fatturato. Le ville sono spesso abitate da inquilini per diversi anni, mentre per gli appartamenti (soprattutto quelli più piccoli), il cambio annuale di inquilino è più frequente. Ciò riduce il rischio di insolvenza dell'affitto: anche se il rendimento è inferiore, la villa potrebbe non rimanere vuota così spesso. Inoltre, i costi di manutenzione della villa in rapporto al prezzo tendono ad essere relativamente inferiori: al direttore dell'edificio non si paga una commissione elevata rispetto a quella per un appartamento, anche se ovviamente anche la manutenzione della casa e del giardino costa qualcosa. Di conseguenza, il rendimento netto della villa (al netto dei costi) potrebbe non differire molto da quello lordo (forse una diminuzione di ~ 1%), ma per un appartamento la differenza tra rendimento lordo e netto può essere anche del 2+%.

Case a schiera: la media aurea?

Una casa a schiera è un tipo di proprietà che a Dubai rappresenta una casa a schiera o una villa indipendente più piccola all'interno di una comunità. In termini di reddito da locazione, lo sono categoria media— i rendimenti delle case a schiera sono generalmente simili a quelli delle ville, o leggermente superiori a causa del prezzo inferiore rispetto a una villa indipendente. Secondo i nostri analisti, sia le ville che le villette a schiera a Dubai sono comprese tra il 4,5 e il 6% circa del rendimento annuo lordo. Una casa a schiera può costare circa l'1% in più rispetto a una villa comparabile, poiché l'acquisto di una casa a schiera è più economico, ma l'affitto (soprattutto per le famiglie) genera comunque un importo decente. Ad esempio, nel nuovo quartiere di Emaar The Valley, i rendimenti attesi dalle case a schiera con 3 camere da letto sono del 6,5-8% all'anno, mentre le ville più grandi nella stessa comunità sono solo del 5,5-7,5%. Analogamente nel settore emergente Dubai Sudsi segnalano alcuni dei rendimenti più elevati: 7,5-9,5% per gli appartamenti e 6,5-8,5% per le case a schiera.

Pertanto, in pratica, le case a schiera in quartieri consolidati generano circa il 5-7% del lordo annuo, che corrisponde al reddito di appartamenti di medie dimensioni o ville in una posizione migliore. Una casa a schiera è un compromesso popolare: il pubblico di riferimento degli inquilini sono le famiglie che cercano più spazio di quello offerto da un appartamento, ma non possono permettersi o non vogliono pagare per una villa di grandi dimensioni. Per l'investitore, ciò significa un inquilino stabile a lungo termine (spesso una famiglia con bambini che desidera soggiornare in una determinata località per motivi scolastici e di vita comunitaria). Le case a schiera hanno anche costi di servizio più bassi (aree comuni più piccole): ad esempio, in comunità moderne come Dubai Hills Estate, le tariffe per ville/villette a schiera ammontano a soli ~3-4 AED/ft² contro i 15-20 AED/ft² per gli appartamenti. Questo aiuta ad aumentare il rendimento netto. In termini netti, una casa a schiera così ben acquistata può essere vicina al reddito di un normale appartamento (ad esempio ~ 5% netto). Naturalmente, l'ubicazione e la domanda sono fondamentali

Quale tipo di proprietà è il migliore per il rendimento?

Pertanto, per un investitore orientato al rendimento, gli appartamenti più piccoli in una buona posizione hanno più senso. Questi appartamenti combinano la più alta percentuale di recupero e un rischio relativamente inferiore di occupazione: la domanda è elevata e, in caso di partenza dell'inquilino, possono essere affittati rapidamente a un'altra parte interessata

Le case a schiera possono essere un buon compromesso per quegli investitori che, oltre al rendimento, cercano anche sicurezza del valore e inquilini stabili. Sebbene non superino i migliori appartamenti in termini di rendimento, offrono comunque una discreta percentuale del 5-7% annuo. Allo stesso tempo possedere casa a schierasignifica avere un asset liquido attraente anche per gli acquirenti finali.

Dal punto di vista del reddito puramente locativo, le ville risultano le meno efficienti. Il loro rendimento, pari a circa il 5%, può essere destinato a un investitore che prende in prestito denaro (mutuo), anche sul punto di coprire i costi degli interessi. Tuttavia, le ville hanno senso per gli investitori con un orizzonte a lungo termine, che consiste nel preservare e far crescere il valore della proprietà.

Riassumendo

Se il tuo obiettivo è massimizzare il regolare flusso di cassa derivante dall'affitto, allora un appartamento a Dubai (idealmente più piccolo, in un quartiere affollato con una buona domanda) sarà l'opzione più redditizia. Il rendimento lordo previsto del 7-9% (e netto di circa il 5-7%) supera di gran lunga le alternative. Una casa a schiera può essere una buona scelta per bilanciare rendimento e stabilità: comunque un rendimento solido intorno al 6%, minori fluttuazioni dell'occupazione e una prospettiva di crescita del valore. La villa ha senso piuttosto che un investimento premium per chi cerca apprezzamento e prestigio a lungo termine; l'affitto copre i costi di base e il resto del profitto viene realizzato dall'investitore quando vende la proprietà dopo anni.