Apartamentos, villas o casas adosadas: ¿con qué se gana más en Dubái?

Dubái se encuentra entre las metrópolis del mundo con ingresos por alquiler de inmuebles superiores a la media. En 2024 y 2025, el rendimiento bruto anual medio del alquiler (la relación entre el alquiler anual y el precio de la propiedad) se sitúa entre el 6 y el 8%, superando con creces a ciudades como Londres y Nueva York. Comparemos los diferentes tipos de propiedades en términos de ingresos netos anuales por alquiler en Dubái, consultando los datos actuales para el período 2024-2025, y analicemos qué tipo es más atractivo para un inversor que busca rentabilidad.

Apartamentos: ¿líderes en el porcentaje de ingresos por alquiler?

Sí, inversión apartamentos Dubái ofrece los rendimientos de alquiler más altos entre las propiedades residenciales. El rendimiento bruto promedio varía entre un 7 y un 10% anual, según la ubicación y el tamaño del apartamento. Las unidades más pequeñas, como los estudios y los apartamentos de 1 dormitorio, son extremadamente rentables: en barrios populares como el centro de Dubái, los estudios generan más del 8% al año, y las zonas comunitarias asequibles, como Dubai Silicon Oasis y Jumeirah Village Circle, ofrecen una rentabilidad media del 9 al 11% para los apartamentos. Por lo tanto, los apartamentos comunes en buenas ubicaciones generan entre un 6 y un 8% al año, lo que confirman las estadísticas: el rendimiento bruto medio de los apartamentos en toda la ciudad rondaba el 7,3% a mediados de 2025

La alta rentabilidad de los apartamentos se debe al menor precio de compra (en comparación con las villas) y a la fuerte demanda de inquilinos de las filas de expatriados y jóvenes profesionales de viviendas en apartamentos. Los apartamentos pequeños tienen la mejor relación entre alquiler y precio; por ejemplo, un estudio en un vecindario asequible puede costar alrededor de cientos de miles de AED, pero el alquiler costará decenas de miles de AED al año, lo que arroja un rendimiento que supera con creces el 9-10%. Los apartamentos de lujo a gran escala tienen un porcentaje de rentabilidad ligeramente inferior, que suele rondar entre el 5 y el 7%, ya que sus precios son elevados

Neto frente a bruto

En el caso de los apartamentos, debes esperar tarifas de servicio más altas (mantenimiento, administración del edificio, fondo de reparación), lo que puede reducir el rendimiento bruto entre un 1 y un 2% de puntos porcentuales. Sin embargo, a pesar de estos costos, los ingresos netos de los apartamentos siguen siendo más altos que los de las villas o casas adosadas. Nuestros análisis muestran que, si bien las tarifas de servicio reducen el rendimiento neto de los apartamentos, sigue siendo superior al rendimiento neto de una villa comparable. De este modo, el inversor consigue obtener una rentabilidad neta muy sólida de los apartamentos, que suele rondar entre el 5 y el 8% anual.

Villas: menor rendimiento, pero potencial de revalorización del capital

Las villas en Dubai generan un porcentaje significativamente menor de ingresos por alquiler que los apartamentos. Típico rugoso rendimiento del alquilerpara una villa, varía aproximadamente en el rango del 4 al 6% anual. La razón de esto es el alto precio de compra; las espaciosas villas familiares cuestan más que un apartamento; sin embargo, el alquiler no es comparativamente más alto.

Hay excepciones: las villas más asequibles o las casas más pequeñas en barrios satélites pueden alcanzar números ligeramente mejores. En comunidades con precios medios, como Jumeirah Village Circle, Al Furjan y The Springs, la rentabilidad de las villas rondaba entre el 6 y el 8%. La rentabilidad más alta registrada de las villas fue de aproximadamente el 7 al 8% anual en 2024, en comunidades asequibles como DAMAC Hills 2 o Mirdif. En concreto, en JVC (Jumeirah Village Circle), el rendimiento bruto de las villas en la primera mitad de 2025 se situó en un máximo del 7,28% anual, lo que supuso uno de los valores más altos de la historia de las villas en Dubái. Aun así, incluso las villas más rentables rara vez superan el rendimiento de un apartamento promedio.

Entonces, ¿por qué invertir en una villa?

Las principales ventajas son la revalorización del capital y la estabilidad de los inquilinos. Tras la pandemia, las villas en Dubái experimentaron un enorme aumento de precios; por ejemplo, en 2024, los precios de las villas en algunos barrios aumentaron entre un 20 y un 30%‍(un 56% más en Arabian Ranches). Por lo tanto, un inversor en una villa puede obtener beneficios con el aumento del valor de la propiedad, aunque el flujo de caja continuo derivado del alquiler es menor. Además, los inquilinos de las villas suelen ser familias y residentes de larga duración, lo que significa contratos de alquiler más largos y una menor rotación. Las villas suelen estar habitadas por inquilinos durante varios años, mientras que en el caso de los apartamentos (especialmente los más pequeños), el cambio anual de inquilino es más frecuente. Esto reduce el riesgo de impago del alquiler: incluso si el rendimiento es menor, es posible que la villa no permanezca vacía con tanta frecuencia. Además, los costes de mantenimiento de la villa en relación con el precio tienden a ser relativamente más bajos: al administrador del edificio no se le paga una cuota tan alta como por un apartamento, aunque, por supuesto, el mantenimiento de la casa y el jardín también cuesta algo. Como resultado, es posible que el rendimiento neto de la villa (después de los costos) no difiera tanto del rendimiento bruto (tal vez una disminución del ~ 1%), pero en el caso de un apartamento, la diferencia entre el rendimiento bruto y el neto también puede ser de más del 2%.

Casas adosadas: ¿la media dorada?

Una casa adosada es un tipo de propiedad que en Dubái representa una casa adosada o una villa independiente más pequeña dentro de una comunidad. En términos de ingresos por alquiler, son categoría media— las rentabilidades de las casas adosadas son generalmente similares a las de las villas, o ligeramente más altas debido al precio más bajo en comparación con una villa independiente. Según nuestros analistas, tanto las villas como las casas adosadas en Dubái oscilan entre el 4,5 y el 6% del rendimiento bruto anual. Una casa adosada puede costar aproximadamente un 1% más que una villa comparable, ya que comprar una casa adosada es más barato, pero alquilarla (especialmente para familias) sigue generando una cantidad decente. Por ejemplo, en el nuevo barrio de Emaar The Valley, la rentabilidad esperada de las casas adosadas de 3 dormitorios oscila entre el 6,5 y el 8% al año, mientras que las villas más grandes de la misma comunidad son solo del 5,5 al 7,5%. Del mismo modo, en el campo emergente Dubai Sudse reportan algunos de los rendimientos más altos: del 7,5 al 9,5% para los apartamentos y del 6,5 al 8,5% para las casas adosadas.

Por lo tanto, en la práctica, las casas adosadas en barrios establecidos generan alrededor del 5 al 7% del importe bruto anual, lo que corresponde a los ingresos de apartamentos de tamaño mediano o villas mejor situadas. Una casa adosada es un compromiso popular: el público objetivo de los inquilinos son familias que buscan más espacio del que ofrece un apartamento, pero no pueden pagar o no quieren pagar una villa grande. Para el inversor, esto significa tener un inquilino estable a largo plazo (a menudo una familia con hijos que desean quedarse en una localidad determinada por el bien de las escuelas y la vida comunitaria). Las casas adosadas también tienen tarifas de servicio más bajas (áreas comunes más pequeñas); por ejemplo, en comunidades modernas como Dubai Hills Estate, las tarifas de las villas o casas adosadas son de solo entre 3 y 4 AED/pie cuadrado, frente a los 15 a 20 AED/ft² de los apartamentos. Esto ayuda a aumentar el rendimiento neto. En términos netos, una casa adosada tan bien comprada puede estar cerca de los ingresos de un apartamento normal (por ejemplo, aproximadamente un 5% neto). Por supuesto, la ubicación y la demanda son fundamentales

¿Qué tipo de propiedad es mejor para el rendimiento?

Por lo tanto, para un inversor orientado a la rentabilidad, los apartamentos más pequeños en buenas ubicaciones tienen más sentido. Éstos combinan el porcentaje más alto de recuperación con un riesgo relativamente menor de desocupación: la demanda es alta y, en caso de que el inquilino se vaya, pueden alquilarse rápidamente a otra parte interesada

Las casas adosadas pueden ser un buen compromiso para aquellos inversores que, además de rentabilidad, también buscan seguridad de valor e inquilinos estables. Aunque no superan a los mejores apartamentos en términos de rendimiento, siguen ofreciendo entre un 5 y un 7% anual decente. Al mismo tiempo, ser propietario casa adosadasignifica tener un activo líquido atractivo también para los compradores finales.

Desde el punto de vista de los ingresos puramente por alquiler, las villas son las menos eficientes. Su rendimiento de aproximadamente el 5% puede ser para un inversor que pide dinero prestado (hipoteca), incluso a punto de cubrir los costos de los intereses. Sin embargo, las villas tienen sentido para los inversores con un horizonte a largo plazo, que consiste en preservar y aumentar el valor de la propiedad.

Resumiendo

Si su objetivo es maximizar el flujo de caja regular del alquiler, entonces un apartamento en Dubai (idealmente más pequeño, en un vecindario concurrido con buena demanda) será la opción más rentable. La rentabilidad bruta esperada del 7 al 9% (y una neta de alrededor del 5 al 7%) supera con creces a las alternativas. Una casa adosada puede ser una buena opción para equilibrar el rendimiento y la estabilidad, ya que sigue siendo un rendimiento sólido de alrededor del 6%, con menores fluctuaciones en la ocupación y con la perspectiva de un aumento del valor. La villa tiene más sentido que una inversión de primera calidad para quienes buscan revalorización y prestigio a largo plazo; el alquiler cubre los costos básicos y el inversor obtiene el resto de las ganancias al vender la propiedad después de años.