Byty, vily či townhousy: čo v Dubaji zarába najviac?

Dubai patrí medzi svetové metropoly s nadpriemernými výnosmi z prenájmu nehnuteľností. V rokoch 2024 a 2025 sa tu priemerný hrubý ročný rental yield (pomer ročného nájmu k cene nehnuteľnosti) pohybuje okolo 6–8%, čo výrazne prekonáva mestá ako Londýn či New York. Poďme si porovnať jednotlivé typy nehnuteľností z hľadiska čistého ročného výnosu z prenájmu v Dubaji, s odkazom na aktuálne dáta z rokov 2024–2025, a poradíme, ktorý typ je pre investora hľadajúceho výnos najatraktívnejší.

Byty: líder v percentuálnom výnose z prenájmu?

Áno Investičné byty v Dubaji ponúkajú najvyššie rental yields spomedzi rezidenčných nehnuteľností. Priemerný hrubý výnos sa pohybuje okolo 7–10% ročne, v závislosti od lokality a veľkosti bytu. Menšie jednotky ako štúdiá a 1-spálňové byty sú mimoriadne výnosné – v obľúbených štvrtiach, napríklad v centre Dubaja (Downtown), generujú garzónky vyše 8% ročne a cenovo dostupné komunitné zóny ako Dubai Silicon Oasis či Jumeirah Village Circle prinášajú 9–11% priemerný výnos pri apartmánoch. Bežné byty v dobrých lokalitách tak vynášajú okolo 6–8% ročne, čo potvrdzujú aj štatistiky – celomestský priemer gross yield pre apartmány bol v polovici 2025 približne 7,3%

Takýto vysoký výnos z bytov je daný nižšou obstarávacou cenou (v porovnaní s vilami) a silným dopytom nájomníkov z radov expatov a mladých profesionálov po bytovom bývaní. Malé byty majú najlepší pomer nájmu k cene – napríklad štúdio v cenovo dostupnej štvrti môže stáť rádovo státisíce AED, no ročne vynesie desiatky tisíc AED na nájomnom, čo dáva výnos pokojne nad 9–10%. Veľkometrážne luxusné apartmány majú o čosi nižšie percentuálne výnosy, často okolo 5–7%, keďže ich ceny sú vysoké

Netto vs. brutto

U bytov treba počítať s vyššími servisnými poplatkami (údržba, správa budovy, fond opráv), čo môže z hrubého yieldu ukrojiť ~1–2% percentuálneho bodu. Napriek týmto nákladom však netto výnos pri bytoch ostáva vyšší než pri vilách či townhousoch. Naše analýzy poukazujú, že hoci servisné poplatky znižujú čistý výnos bytov, stále býva vyšší než čistý yield porovnateľnej vily. Investor tak z bytov dokáže získať veľmi solídny čistý výnos, často okolo 5–8% ročne.

Vily: nižší výnos, no potenciál kapitálového zhodnotenia

Vily v Dubaji prinášajú podstatne nižšie percento výnosu z prenájmu než byty. Typický hrubý rental yield pre vilu sa pohybuje približne v rozmedzí 4–6% ročne. Dôvodom je vysoká obstarávacia cena; priestranné rodinné vily stoja násobky ceny bytu, avšak nájomné nie je v porovnateľnom pomere vyššie.

Nájdu sa aj výnimky: dostupnejšie vilové lokality alebo menšie domy v satelitných štvrtiach môžu dosiahnuť o čosi lepšie čísla. V stredne cenových komunitách ako Jumeirah Village Circle, Al Furjan či The Springs sa výnosy vilových nehnuteľností pohybovali okolo 6–8%. Úplne najvyššie zaznamenané výnosy pri vilách boli zhruba 7–8% ročne v 2024, a to v cenovo dostupných komunitách typu DAMAC Hills 2 či Mirdif. Konkrétne, v JVC (Jumeirah Village Circle) sa v prvom polroku 2025 pohyboval hrubý yield víl na maxime 7,28% ročne – to bola jedna z najvyšších hodnôt pre vily v Dubaji vôbec. Stále však platí, že aj najvýnosnejšie vily málokedy prekonajú výnos priemerného bytu.

Prečo teda investovať do vily?

Hlavnými výhodami sú kapitálové zhodnotenie a stabilita nájomníkov. Po pandémii zaznamenali dubajské vily enormný nárast cien – napríklad v roku 2024 stúpli ceny vil v niektorých štvrtiach o 20–30+%‍ (v Arabian Ranches až o 56%). Investor do vily tak môže zarobiť na raste hodnoty nehnuteľnosti, hoci priebežný cashflow z nájmu je nižší. Taktiež, nájomcami víl bývajú rodiny a dlhodobí rezidenti, čo znamená dlhšie nájomné kontrakty a menšiu fluktuáciu. Vily často obývajú nájomníci niekoľko rokov, kým pri bytoch (najmä menších) je častejšia ročná obmena nájomcu. To znižuje riziko výpadku nájmu – aj keď yield je nižší, vila nemusí stáť prázdna tak často. Navyše, náklady na údržbu vily v pomere k cene bývajú relatívne nižšie – neplatí sa vysoký poplatok správcovi budovy ako pri byte, hoci samozrejme údržba domu a záhrady tiež niečo stojí. Výsledkom je, že čistý výnos vily (po nákladoch) sa nemusí až tak líšiť od hrubého (možno pokles o ~1%), no pri byte môže rozdiel hrubý vs. čistý výnos tvoriť aj 2+%.

Townhousy: zlatá stredná cesta?

Townhouse je typ nehnuteľnosti, ktorý v Dubaji predstavuje radový dom alebo menšiu samostatnú vilu v rámci komunity. Z hľadiska výnosov z prenájmu tvoria strednú kategóriu – výnosy townhouseov sú spravidla podobné ako pri vilách, alebo o trochu vyššie vďaka nižšej cene oproti samostatnej vile. Podľa našich analytikov sa vily aj townhousy v Dubaji pohybujú približne v rozmedzí 4,5–6% hrubého ročného yieldu. Townhouse môže vyniesť o ~1% viac než porovnateľná vila, keďže kúpiť townhouse je lacnejšie, no prenájom (najmä pre rodiny) stále generuje slušnú sumu. Napríklad v novej štvrti Emaar The Valley sú očakávané výnosy z 3-izbových townhouseov 6,5–8% ročne, kým väčšie vily v tej istej komunite len 5,5–7,5%. Podobne v rozvíjajúcej sa oblasti Dubai South sa uvádzajú jedny z najvyšších výnosov: 7,5–9,5% pri bytoch a 6,5–8,5% pri townhousoch.

Reálne teda v praxi townhousy v zavedených štvrtiach vynášajú okolo 5–7% hrubého ročne, čo korešponduje s výnosmi stredne veľkých bytov alebo lepšie situovaných vil. Townhouse je obľúbený kompromis – cieľová skupina nájomcov sú rodiny, ktoré hľadajú viac priestoru než ponúka byt, ale nemôžu si dovoliť alebo nechcú platiť za veľkú vilu. Pre investora to znamená stabilného dlhodobého nájomcu (často rodina s deťmi, ktorá chce v danej lokalite zotrvať kvôli školám a komunitnému životu). Townhousy mávajú aj nižšie servisné poplatky (menšie spoločné priestory) – napríklad v moderných komunitách ako Dubai Hills Estate sú poplatky pre vily/townhousy len ~3–4 AED/ft² vs. 15–20 AED/ft² pri bytoch. To pomáha zvýšiť čistý výnos. V čistom vyjadrení sa tak dobre kúpený townhouse môže blížiť výnosom bežného bytu (napr. ~5% netto). Samozrejme, lokalita a dopyt sú kľúčové

Ktorý typ nehnuteľnosti je najlepší pre výnos?

Pre investora orientovaného na výnos teda dávajú najväčší zmysel menšie byty v dobrých lokalitách. Tie kombinujú najvyššie % zhodnotenie a relatívne nižšie riziko neobsadenosti – dopyt po nich je vysoký a v prípade odchodu nájomcu sa dajú rýchlo prenajať ďalšiemu záujemcovi

Townhousy môžu byť dobrým kompromisom pre tých investorov, ktorí okrem výnosu hľadajú aj istotu hodnoty a stabilných nájomníkov. Výnosovo síce neprekonajú najlepšie byty, ale stále ponúkajú slušných ~5–7% ročne. Zároveň vlastniť townhouse znamená mať likvidný majetok atraktívny aj pre koncových kupujúcich.

Vily z pohľadu čisto prenájmového výnosu vychádzajú najmenej efektívne. Ich yield ~5% môže byť pre investora, ktorý si požičiava peniaze (hypotéka), dokonca na hrane pokrytia úrokových nákladov. Avšak vily dávajú zmysel pre investorov s dlhodobým horizontom, ktorým ide o uchovanie a rast hodnoty majetku.

Zhrnutie

Ak je vaším cieľom maximalizovať pravidelný cashflow z prenájmu, apartmán v Dubaji (ideálne menší, v zabývanej štvrti s dobrým dopytom) bude najvýnosnejšou voľbou. Očakávaný hrubý výnos 7–9% (a netto okolo 5–7%) ďaleko prevyšuje alternatívy. Townhouse môže byť vhodnou voľbou pre vyváženie výnosu a stability – stále solídny výnos okolo 6%, menšie výkyvy v obsadenosti a perspektíva rastu hodnoty. Vila dáva zmysel skôr ako prémiová investícia pre tých, čo hľadajú dlhodobé zhodnotenie a prestíž; prenájom pokryje základné náklady a zvyšok zisku investor realizuje pri predaji nehnuteľnosti po rokoch.