Generalizzare a Dubai le realtà può costarti dei guadagni, come guardare correttamente i guadagni a Dubai

Se osserviamo le statistiche medie, risulta che il rendimento più elevato a Dubai è dato dagli appartamenti più piccoli. Spesso vengono fornite cifre dal 7 al 10% all'anno, mentre le ville e le villette a schiera sono a un livello inferiore. Sebbene questi dati suggeriscano qualcosa, non mostrano tutta la verità. Il mercato immobiliare di Dubai è troppo dinamico e diversificato per fare affidamento solo sulle medie. Se un investitore sa esattamente dove investire, i numeri possono apparire completamente diversi, ed è nelle comunità premium con appartamenti o ville più grandi che il potenziale maggiore può essere nascosto.

In una città di oltre quattro milioni di abitanti e in uno dei mercati immobiliari in più rapida crescita al mondo, le statistiche variano in base alla località, al tipo di proprietà o al costruttore. Mentre un segmento può registrare un calo di circa il 10%, un altro, invece, aumenta fino al centinaia percento nello stesso periodo. Pertanto, quando si investe a Dubai, non è sufficiente parlare della «media» del mercato: è necessario esaminare comunità e tipi di immobili specifici.

Vista dall'alto del Palm Jumeirah

Diamo un'occhiata all'iconica palma di Dubai con ville lussuose. Questa community esclusiva è tra le più potenti sul mercato e ha registrato un aumento astronomico dei prezzi sin dal suo inizio. Da quando il progetto è stato completato circa 20 anni fa, i prezzi degli immobili a Palm Jumeirah sono aumentati di oltre il 2000%.

Il segmento del lusso batte record di crescita

Il boom immobiliare di Dubai sta attirando soprattutto il segmento del lusso. Nel 2022, il principale mercato residenziale (di lusso) di Dubai ha registrato un aumento record dei prezzi del 44%, il massimo al mondo. L'impennata è proseguita nel 2023 e nel 2024, sostenuta da un afflusso di ricchi acquirenti stranieri. Circa 5.200 individui con un patrimonio netto elevato (HNWI) sono immigrati negli Emirati Arabi Uniti nel 2022, il numero più alto di milionari al mondo. Questa ondata di residenti benestanti sta aumentando la domanda di ville di prima classe e appartamenti di grandi dimensioni. Il risultato è un enorme aumento dei prezzi e degli affitti.

Palm Jumeirah e Al Barari (famose per le loro lussuose ville) sono tra le più costose. L'affitto medio di una villa ad AlBarari supera 1 milione di AED all'anno, mentre a Palm Jumeirah l'affitto medio di un appartamento raggiunge quasi 257 mila AED all'anno

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Pertanto, le ville di lusso non solo battono record in termini di valutazione, ma anche nel livello assoluto dei prezzi e nell'importo dell'affitto, il che testimonia l'enorme domanda in questo segmento.

Grandi appartamenti e ville vs. monolocali: cosa ne vale la pena di più?

La pandemia ha riorientato le preferenze degli acquirenti a favore di alloggi più spaziosi. I prezzi delle ville a Dubai sono aumentati in media del 30% dall'inizio del 2021, mentre gli appartamenti del 21%. Le proprietà più grandi hanno generato rendimenti più elevati per gli investitori, e questo vale anche nel segmento immobiliare. Secondo i dati del portale Property Finder, i prezzi degli appartamenti più grandi sono cresciuti più rapidamente di quelli piccoli: gli appartamenti con due camere da letto hanno registrato un aumento fino al 17% su base annua, mentre gli appartamenti e i monolocali con una camera da letto solo del 10% circa. Pertanto, la richiesta da parte delle famiglie di avere più spazio (più camere, balcone, studio) aumenta il valore delle unità con più camere. Inoltre, l'edilizia non soddisfa la domanda di ville: fino al 70% delle unità appena completate sono appartamenti e solo il 30% sono ville o villette a schiera.

Ad esempio, i prezzi medi delle ville a Dubai sono già superiori dell'11% rispetto al picco raggiunto nel 2014, mentre gli appartamenti più piccoli non hanno ancora raggiunto questo traguardo.‍. Pertanto, a lungo termine, i grandi immobili si dimostrano un investimento più duraturo e redditizio.

Sebbene le statistiche dimostrino che gli appartamenti e i monolocali più piccoli ottengono in media un rendimento locativo più elevato, un investimento scelto correttamente paga ancora di più. Soprattutto se si tratta di un appartamento o di una villa spaziosi.

Come affrontare gli investimenti a Dubai

Dubai è un mercato dinamico in cui non si applica una consulenza universale: il successo di un investimento dipende dalla giusta scelta del segmento. Invece di esaltare il mercato «medio» o i piccoli appartamenti, conviene concentrarsi su proprietà spaziose e di qualità in comunità verificate. Gli esempi degli ultimi anni mostrano che le ville di lusso e i grattacieli in una buona posizione superano il resto del mercato in termini di valutazione. Il boom immobiliare di Dubai è trainato da una ricca clientela alla ricerca di alloggi eccezionali: ville familiari con giardino, attici con vista panoramica o residenze spaziose. Per gli investitori, questa è l'occasione per cogliere questa tendenza. Naturalmente, ogni investimento richiede un'attenta analisi; ma attualmente il mercato fa il gioco di chi preferisce le proprietà più grandi ai monolocali. Se «registriamo da soli» e generalizziamo l'intero mercato, potremmo trascurare queste differenze. Ecco perché è fondamentale tracciare i dati per segmenti specifici e sfruttare il potenziale laddove è maggiore, in appartamenti e case di grandi dimensioni che hanno dimostrato a lungo il loro valore di investimento a Dubai.

Dubai non è un mercato omogeneo e il successo risiede in un approccio specializzato. Pertanto, non si dovrebbe fare affidamento solo sulle statistiche complessive, ma cercare opportunità di investimento di qualità. Questi sono quelli che possono rendere il tuo investimento davvero redditizio.