Dubai torna a crescere dopo il conflitto. La popolazione supera i 4,8 milioni

Ancora nella primavera di quest'anno, in relazione al conflitto nella regione, sorgevano dubbi sul fatto che Dubai potesse iniziare a perdere abitanti. A marzo, il numero di residenti è effettivamente calato brevemente di circa 61.000 unità, scendendo a 4,65 milioni. Tuttavia, già nei mesi successivi la tendenza si è invertita e, alla fine di giugno, la popolazione ha raggiunto i 4,74 milioni.

Più di 4,8 milioni di residenti

Alla fine di settembre, il Dubai Data and Statistics Establishment ha registrato 4.807.185 abitanti. Rispetto alla fine del 2025, quando nell'emirato vivevano 4,58 milioni di persone, si tratta di un aumento di quasi 227.000 residenti in nove mesi. I dati attuali della RTA di metà ottobre continuano a indicare una popolazione di circa 4,8 milioni.

L'evoluzione è interessante proprio nel contesto dei mesi precedenti. Il calo primaverile non si è trasformato in un deflusso a lungo termine di abitanti. Al contrario, Dubai ha rapidamente recuperato la perdita e il numero di residenti ha successivamente raggiunto un nuovo massimo.

Non si tratta di una tendenza a breve termine. Già nel corso del 2025, a Dubai si sono aggiunti circa 332.000 abitanti e la crescita su base annua ha raggiunto il 7,5%. Si tratta di uno dei valori più alti nella storia dell'emirato.

La città cresce soprattutto grazie alle persone in età lavorativa

Non è importante solo la dimensione della popolazione in sé, ma anche la sua struttura. Più dell'80% degli abitanti di Dubai nel 2025 aveva un'età compresa tra i 20 e i 59 anni, e il gruppo più numeroso era costituito da persone tra i 30 e i 34 anni.

Proprio questo gruppo è fondamentale per il mercato del lavoro e per la domanda di alloggi. Non si tratta solo di visitatori o turisti, ma di persone che si trasferiscono a Dubai per lavoro, affari o vita familiare e che cercano una sistemazione a lungo termine.

Inoltre, le statistiche ufficiali considerano residenti le persone che vivono abitualmente nell'emirato da almeno sei mesi o che hanno intenzione di rimanervi per questo periodo. I numeri attuali non possono quindi essere confusi con l'affluenza turistica.

Durante il giorno, a Dubai ci sono circa 6,5 milioni di persone

La differenza tra il numero di residenti e l'effettivo carico giornaliero della città è ancora più marcata. A ottobre, la RTA ha dichiarato che, mentre a Dubai vivono circa 4,8 milioni di abitanti, durante il giorno il numero di persone presenti si aggira intorno ai 6,5 milioni. Le persone arrivano regolarmente nell'emirato per lavoro, affari e turismo.

La crescita della popolazione non influisce quindi solo sugli alloggi. Si riflette anche sulla pianificazione dei trasporti, delle infrastrutture, delle scuole, della sanità e dei servizi pubblici. Proprio per questo motivo, quest'anno Dubai ha lanciato il nuovo sistema Dubai Population Now, che utilizza registri amministrativi, sistemi intelligenti e dati in tempo reale.

Cosa significano i nuovi residenti per il mercato immobiliare

Per un investitore, la crescita della popolazione è importante soprattutto come indicatore della domanda futura. Più persone si stabiliscono in città a lungo termine, maggiore è il bisogno di appartamenti in affitto e di case di proprietà.

Ciò non significa, tuttavia, che i prezzi aumentino automaticamente allo stesso ritmo del numero di abitanti. L'analisi di Cavendish Maxwell avverte che il legame tra crescita demografica e prezzi degli immobili residenziali può manifestarsi solo con un ritardo di uno o due anni. Nel risultato entrano inoltre in gioco la quantità di nuova offerta, la disponibilità di finanziamenti o l'attuale umore degli investitori.

Proprio quest'anno dimostra perché è necessario leggere i singoli indicatori insieme. Nel terzo trimestre, il mercato immobiliare è entrato in una fase più tranquilla e, secondo i dati attuali, gli acquirenti sono più selettivi. La domanda di base, tuttavia, continua a essere sostenuta dalla crescita demografica, dall'attività economica e dall'arrivo di nuove aziende e residenti.

L'oscillazione primaverile non ha confermato un cambio di rotta

Il numero di abitanti di Dubai non solo ha recuperato il calo primaverile, ma nei mesi successivi ha continuato a crescere oltre la soglia dei 4,8 milioni. In una prospettiva a lungo termine, la capacità della città di attrarre nuovi residenti è uno dei fattori più importanti alla base della domanda di alloggi.

Per gli investitori, tuttavia, è altrettanto essenziale leggere questi numeri in un contesto più ampio. Una città in crescita crea opportunità, ma non una garanzia automatica di rendimento. Il risultato continua a dipendere dalla scelta della località specifica, dello sviluppatore e dell'immobile.