Generalizar en Dubai la realidad puede costarle ganancias, cómo ver correctamente las ganancias en Dubai

Si observamos las estadísticas promedio, resulta que el mayor rendimiento en Dubai lo obtienen los apartamentos más pequeños. A menudo se dan cifras del 7 al 10% anual, mientras que las villas y casas adosadas se encuentran en un nivel inferior. Aunque estos datos sugieren algo, no muestran toda la verdad. El mercado inmobiliario de Dubái es demasiado dinámico y diverso como para basarse únicamente en los promedios. Si un inversor sabe exactamente dónde invertir, las cifras pueden ser completamente diferentes y es en las comunidades premium con apartamentos o villas más grandes donde se esconde el mayor potencial.

En una ciudad de más de cuatro millones de habitantes y uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento del mundo, las estadísticas varían según la ubicación, el tipo de propiedad o el promotor. Si bien un segmento puede experimentar una caída de alrededor del 10%, otro, por otro lado, se dispara hasta un cientos de por ciento en el mismo período. Por lo tanto, a la hora de invertir en Dubái, no basta con hablar del «promedio» del mercado: es necesario analizar comunidades y tipos de bienes inmuebles específicos.

Vista desde lo alto de la Palm Jumeirah

Echemos un vistazo a la icónica palmera de Dubái con lujosas villas. Esta exclusiva comunidad se encuentra entre las más poderosas del mercado y ha registrado un aumento astronómico de precios desde sus inicios. Desde que se completó el proyecto hace aproximadamente 20 años, los precios de las propiedades en Palm Jumeirah han aumentado más de un 2000%.

El segmento de lujo bate récords de crecimiento

El auge inmobiliario en Dubái está atrayendo especialmente al segmento de lujo. En 2022, el mercado residencial de primera categoría (de lujo) de Dubái registró un aumento récord de precios del 44%, el mayor del mundo. El aumento continuó en 2023 y 2024, respaldado por la afluencia de compradores extranjeros adinerados. Alrededor de 5.200 personas con un alto patrimonio neto (HNWI) emigraron a los Emiratos Árabes Unidos en 2022, lo que supuso la mayor incorporación neta de millonarios del mundo. Esta ola de residentes adinerados está impulsando la demanda de villas y apartamentos grandes de primera clase. El resultado es un enorme aumento de los precios y los alquileres.

Palm Jumeirah y Al Barari (famosas por sus lujosas villas) se encuentran entre las más caras. El alquiler medio de una villa en AlBarari supera el millón de AED al año, mientras que en Palm Jumeirah el alquiler medio de un apartamento alcanza casi los 257 mil AED al año

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Por lo tanto, las villas de lujo no solo rompen récords en valoración, sino también en el nivel absoluto de precios y el monto del alquiler, lo que demuestra la enorme demanda en este segmento.

Apartamentos y villas grandes frente a estudios: ¿cuál vale más la pena?

La pandemia ha reorientado las preferencias de los compradores en favor de viviendas más espaciosas. Las villas en Dubái han subido de precio una media del 30% desde principios de 2021, mientras que los apartamentos han subido un 21%. Las propiedades más grandes han generado una mayor rentabilidad para los inversores, y esto también es cierto en el segmento inmobiliario. Según los datos del portal Property Finder, los precios de los apartamentos más grandes aumentaron más rápido que los de los pequeños: los apartamentos de dos dormitorios registraron un aumento de hasta un 17% interanual, mientras que los apartamentos y estudios de un dormitorio solo rondaron el 10%. Por lo tanto, la demanda de más espacio por parte de las familias (más habitaciones, balcón, estudio) hace subir el valor de las unidades de varias habitaciones. Además, la construcción no satisface la demanda de villas: hasta el 70% de las unidades recién terminadas son apartamentos y solo el 30% son villas o casas adosadas.

Por ejemplo, los precios medios de las villas en Dubái ya son un 11% más altos que en su punto máximo en 2014, mientras que los apartamentos más pequeños aún no han alcanzado este hito.‍. Por lo tanto, a largo plazo, los grandes inmuebles demuestran ser una inversión más duradera y rentable.

Si bien las estadísticas muestran que los apartamentos y estudios más pequeños obtienen un rendimiento de alquiler más alto en promedio, una inversión elegida correctamente vale aún más. Especialmente si se trata de un apartamento o villa espaciosa.

Cómo abordar la inversión en Dubái

Dubái es un mercado dinámico en el que no se aplica el asesoramiento universal: el éxito de una inversión depende de la elección correcta del segmento. En lugar de ensalzar el mercado «promedio» o los apartamentos pequeños, vale la pena centrarse en propiedades espaciosas y de calidad en comunidades verificadas. Los ejemplos de los últimos años muestran que las villas de lujo y los apartamentos de gran altura en buenas ubicaciones superan al resto del mercado en términos de valoración. El auge inmobiliario de Dubái está impulsado por una clientela rica que busca viviendas excepcionales: villas familiares con jardines, áticos con vistas panorámicas o residencias espaciosas. Para los inversores, esta es una oportunidad para seguir esta tendencia. Por supuesto, toda inversión requiere un análisis cuidadoso, pero actualmente el mercado juega a favor de quienes prefieren las propiedades más grandes a los estudios. Si «grabamos por nuestra cuenta» y generalizamos todo el mercado, podríamos pasar por alto estas diferencias. Por eso es crucial hacer un seguimiento de los datos de segmentos específicos y aprovechar el potencial allí donde es mayor: en grandes apartamentos y casas que han demostrado su valor de inversión en Dubái durante mucho tiempo.

Dubái no es un mercado homogéneo y el éxito radica en un enfoque especializado. Por lo tanto, no hay que basarse únicamente en las estadísticas generales, sino buscar oportunidades de inversión de calidad. Estos son los que pueden hacer que su inversión sea realmente rentable.