Generalizovanie v dubajských realitách vás môže stáť výnosy, ako sa správne pozerať na výnosy v Dubaji

Ak sa pozrieme na priemerné štatistiky, vychádza, že najvyšší výnos v Dubaji prinášajú menšie byty. Často sa uvádzajú čísla 7 až 10 % ročne, zatiaľ čo vily a townhousy sú na nižšej úrovni. Tieto údaje síce niečo naznačujú, ale neukazujú celú pravdu. Realitný trh v Dubaji je príliš dynamický a rozmanitý na to, aby sme sa spoliehali len na priemery. Ak investor vie, kam presne investovať, čísla môžu vyzerať úplne inak a práve v prémiových komunitách pri väčších bytoch či vilách sa môže skrývať najväčší potenciál.

V meste stakmer štyrmi miliónmi obyvateľov ajedným znajrýchlejšie rastúcich realitných trhov na svete sa štatistiky líšia podľa lokality, typu nehnuteľnosti či developera. Kým jeden segment môže zaznamenať pokles okolo 10%, iný naopak v rovnakom období vystrelí odesiatky až stovky percent. Pri investovaní v Dubaji preto nestačí hovoriť o „priemere“ trhu – treba sledovať konkrétne komunity a typy nehnuteľností.

Pohľad z výšky na Palm Jumeirah

Pozrime sa na ikonickú palmu v Dubaji s luxusnými vilami. Táto exkluzívna komunita patrí k najvýkonnejším na trhu a od svojho vzniku zaznamenala astronomický nárast cien. Od dokončenia projektu pred ~20 rokmi stúpli ceny nehnuteľností na Palm Jumeirah o vyše 2000%.

Luxusný segment láme rekordy v rastu

Realitný boom v Dubaji ťahá najmä luxusný segment. V roku 2022 zaznamenal dubajský prime (luxusný) rezidenčný trh rekordný nárast cien o 44%, najviac na svete. Prudký rast pokračoval aj vroku 2023 a 2024, podporený prílevom majetných zahraničných kupcov. Do UAE sa v roku 2022 prisťahovalo okolo 5 200 vysokomajetných jednotlivcov (HNWIs), čo bol najvyšší čistý prírastok milionárov na svete. Táto vlna bohatých rezidentov tlačí na dopyt po prvotriednych vilách a veľkých bytoch. Výsledkom je enormný rast cien i nájmov.

Palm Jumeirah a Al Barari (známe vďaka luxusným vilám vzeleni) patria knajdrahším. Priemerný prenájom vily v AlBarari presahuje 1 milión AED ročne, kým na Palm Jumeirah dosahuje priemerný nájom bytu takmer 257 tisíc AED ročne

Nevyznáte sa v investíciách v Dubaji? Nevadí. Každý klient má iné predstavy a priority. Neváhajte nás kontaktovať. Spolu vyberieme nehnuteľnosť podľa vašich predstáv a poradím vám, ktorá investícia má vysoký potenciál.

Luxusné vily tak nielen lámu rekordy v zhodnotení, ale aj v absolútnej cenovej hladine a výške nájomného, čo svedčí o obrovskom dopyte v tomto segmente.

Veľké byty a vily vs. garzónky: čo sa viac oplatí?

Pandémia preorientovala preferencie kupujúcich v prospech priestrannejšieho bývania. Vily v Dubaji zdraželi od začiatku roku 2021 v priemere o 30%, kým byty o 21%. Väčšie nehnuteľnosti priniesli investorom vyššie výnosy a to platí aj v rámci bytového segmentu. Podľa údajov portálu Property Finder rástli ceny väčších bytov rýchlejšie než malých: dvojizbové apartmány zaznamenali medziročne až 17% nárast, zatiaľ čo jednoizbové byty a štúdiá len okolo 10%. Dopyt rodín po väčšom priestore (viac izieb, balkón, pracovňa) tak tlačí nahor hodnotu viacizbových jednotiek. Navyše, výstavba nestíha držať krok s dopytom po vilách – z nových dokončovaných jednotiek tvorí až 70% apartmánov a len 30% sú vily či mestské domy.

Napríklad priemerné ceny víl v Dubaji sú už o 11% vyššie než boli na vrchole v roku 2014, zatiaľ čo menšie byty ešte túto métu úplne nedosiahli‍. Z dlhodobého hľadiska sa teda veľké nehnuteľnosti ukazujú ako odolnejšia a výnosnejšia investícia.

Aj keď štatistiky ukazujú, že menšie byty a garzónky dosahujú v priemere vyšší výnos z prenájmu, správne vybratá investícia sa oplatí ešte viac. Najmä ak ide o priestranný byt alebo vilu.

Ako pristupovať kinvestovaniu v Dubaji

Dubaj je dynamický trh, kde univerzálne rady neplatia – úspech investície závisí od správnej voľby segmentu. Namiesto ospevovania „priemerného“ trhu alebo malých bytov sa oplatí zamerať na kvalitné, priestranné nehnuteľnosti v overených komunitách. Príklady z posledných rokov ukazujú, že luxusné vily a veľkometrážne byty v dobrých lokalitách prekonávajú zhodnotením zvyšok trhu. Dubajský realitný boom je poháňaný bohatou klientelou a tá hľadá predovšetkým výnimočné bývanie – rodinné vily so záhradou, penthousy s panoramatickým výhľadom či priestranné rezidencie. Pre investorov to znamená príležitosť zviezť sa na tomto trende. Samozrejme, každá investícia si vyžaduje dôkladnú analýzu; no aktuálne hrá trh do karát tým, ktorí uprednostnia väčšie nehnuteľnosti pred garzónkami. Ak si „nahrajeme do vlastnej bránky“ a budeme generalizovať celý trh, mohli by sme prehliadnuť tieto rozdiely. Preto je kľúčové sledovať dáta za konkrétne segmenty avyužiť potenciál tam, kde je najväčší – vo veľkých bytoch a domoch, ktoré v Dubaji dlhodobo dokazujú svoju investičnú hodnotu.

Dubaj nie je homogénny trh a úspech leží v špecializovanom prístupe. Preto by sme sa nemali spoliehať len na celkové štatistiky, ale hľadať kvalitné investičné príležitosti. Práve tie dokážu z vašej investície urobiť skutočne výnosnú.