Veľké zmeny v Dubaji. Ako ovplyvnia realitný trh?

Rezidenčný status cez nehnuteľnosť je výrazne dostupnejší

Dubai Land Department odstránil minimálnu hranicu 750 000 AED pre získanie dvojročného rezidenčného víza cez vlastníctvo nehnuteľnosti.

Po novom už pri individuálnom vlastníctve neexistuje minimálna hodnota nehnuteľnosti. Pri spoločnom vlastníctve je hranica nastavená na 400 000 AED na osobu.

Ide o pomerne zásadnú zmenu, pretože rezidenčný status sa tým otvára oveľa širšej skupine ľudí než doteraz.

V praxi to znamená:

• nižšiu vstupnú bariéru pre nových investorov
• väčšiu dostupnosť trhu
• pravdepodobný rast dopytu v nižších a stredných segmentoch

Dubaj zároveň ďalej prepája real estate a imigračný systém do jedného procesu, čo celý vstup do krajiny výrazne zjednodušuje.

Hypotéky na off-plan projekty sú realitou

Ďalšia dôležitá zmena prišla v oblasti financovania.

Dubai Holding a Emirates NBD novozaviedli možnosť financovania vybraných off-plan projektov developerov ako Meraas, Nakheel alebo Dubai Properties.

Podmienkou je:

• minimálne 50 % kúpnej ceny už zaplatených
• aspoň 30 % projektu dokončených

Ešte pred pár rokmi bolo financovanie off-plan nehnuteľností výrazne komplikovanejšie a dostupné len obmedzene.

Ak sa tento model rozšíri aj na ďalších developerov, môže to výrazne zmeniť likviditu trhu a priviesť novú skupinu kupujúcich, ktorí predtým na financovanie jednoducho nedosiahli.

Golden Line Metro môže zmeniť ďalšie časti Dubaja

Dubaj pokračuje v masívnych infraštruktúrnych investíciách a jedným z najdiskutovanejších projektov je aktuálne Golden Line Metro.

Tá má byť prvou plne podzemnou metro linkou v Dubaji a prepojiť nové rozvojové časti mesta.

Linka má spojiť napríklad:

• Business Bay
• Meydan
• Mohammed Bin Rashid City (MBR City)
• Dubai Hills
• Al Barsha South
• Jumeirah Village Circle (JVC)
• Jumeirah Village Triangle (JVT)
• Dubai Production City
• Dubai Sports City
• Arabian Ranches
• Dubailand
• Global Village
• Majan
• Tilal Al Ghaf
• Jumeirah Golf Estates

Veľmi dôležité je, že veľká časť týchto lokalít patrí medzi oblasti, kde Dubaj v posledných rokoch najviac expanduje a kde zároveň stále vznikajú nové rezidenčné projekty.

Historicky práve metro v Dubaji výrazne ovplyvňovalo:

• dostupnosť lokalít
• rýchlosť ich rozvoja
• a často aj rast cien nehnuteľností v okolí staníc

Preto investori podobné infraštruktúrne projekty sledujú veľmi detailne. Často totiž pomerne presne ukazujú, kam sa bude mesto ďalej rozvíjať.

Dubaj ďalej masívne investuje do infraštruktúry a finančného sektora

Veľkú pozornosť aktuálne získava aj rozšírenie DIFC (Dubai International Financial Centre), ktoré sa má stať jedným z najväčších finančných hubov na svete.

Projekt Zabeel District za viac než 27 miliárd dolárov má:

• pojať až 42 000 firiem
• prepojiť business, bývanie aj retail
• nadviazať na nový dopravný systém Dubai Loop

To je dôležitý signál najmä z dlhodobého pohľadu. Dubaj naďalej stavia na financiách, technológiách, infraštruktúre a príleve medzinárodných firiem.

A práve tieto sektory dnes čoraz viac nahrádzajú závislosť ekonomiky od ropy.

UAE a OPEC. Čo to znamená pre realitný trh?

Veľkú pozornosť v posledných týždňoch získava aj diskusia okolo vzťahu UAE a OPEC. Emiráty dlhodobo tlačia na možnosť navyšovať vlastnú produkciu ropy rýchlejšie, než umožňujú súčasné kvóty organizácie.

Cieľom UAE je zvýšiť produkčnú kapacitu až na približne 5 miliónov barelov denne v nasledujúcich rokoch, čo by pre krajinu znamenalo výrazne vyššie príjmy a väčšiu ekonomickú flexibilitu.

Z pohľadu realitného trhu je dôležité najmä to, čo UAE s týmito prostriedkami dlhodobo robí. Krajina už dnes masívne reinvestuje kapitál do infraštruktúry, dopravy, finančného sektora, technológií a developmentu. A práve tieto investície následne podporujú ďalší prílev firiem, obyvateľov aj zahraničného kapitálu.

Dubaj zároveň stále agresívne rozširuje svoju infraštruktúru. Okrem Golden Line metra sa aktuálne rieši napríklad:

• expanzia Al Maktoum Airport
• Dubai Loop transport system
• podpora flying taxis a autonómnej dopravy

Trh rastie, ale už nie je rovnaký ako pred dvoma rokmi

Dubajský trh už dnes nie je o tom „kúp čokoľvek a zarobíš“. Trh začína byť oveľa selektívnejší.

Rozdiel medzi kvalitným a priemerným projektom je dnes výrazne väčší než v roku 2024.

Zároveň sa očakáva výrazný nárast novej ponuky v rokoch 2025–2026, čo môže vytvoriť tlak najmä na slabšie projekty a menej kvalitné lokality.

Práve preto dnes dáva väčší zmysel:

• sledovať infraštruktúru
• vyberať silných developerov
• premýšľať dlhodobo
• a oveľa viac riešiť kvalitu konkrétneho aktíva než len samotné mesto

‍